Puis-je installer mon activité professionnelle à mon domicile ?

Vous souhaitez lancer votre activité professionnelle à domicile comme indépendant ? Certaines implications légales sont à prendre en compte. On vous explique tout !

Les règles urbanistiques

En principe, l’implantation d’une activité professionnelle dans son logement requiert un permis d’urbanisme. Toutefois, dans certains cas et moyennant le respect de conditions strictes, il est possible, sans devoir obtenir un permis d’urbanisme, de transformer une partie de son logement pour y implanter son activité :

Professions autorisées à exercer leur activité à domicile

Seules certaines activités peuvent s’exercer à domicile sans permis d’urbanisme :

A) LES PROFESSIONS LIBÉRALES

Il n’existe pas de définition officielle d’une profession libérale. Cependant, il est généralement admis qu’un indépendant qui exerce une profession libérale fournit essentiellement des services ou des biens qui ne peuvent se définir comme un acte de commerce ou une activité artisanale.

Voici quelques caractéristiques d’une profession libérale :

• Elle s’exerce toujours dans l’intérêt du client et de la société.
• Elle est souvent régie par un code de déontologie et une législation spécifique qui en fixe le statut professionnel.
• Le titulaire d’une profession libérale assume une responsabilité personnelle.

De manière générale, le titulaire d’une profession libérale n’exerce donc pas d’activité commerciale.  À titre d’exemple, on peut citer les professions suivantes : avocat, notaire, architecte, médecin, kinésithérapeute, psychologue  ….

B) ENTREPRISE DE SERVICE INTELLECTUEL

Cette notion renvoie aux activités professionnelles dites « de prestation », du type, géomètre-expert, expert-comptable, réviseur d’entreprise, conseiller fiscal, bureau d’étude et de consultance…

C) ENTREPRISE DE PRODUCTION DE SERVICES MATÉRIELS ET/OU DE BIENS IMMATÉRIELS 

On entend par « production de services matériels » pouvant être basée à domicile, les activités liées au traitement matériel d’un bien, par exemple : société de déménagement, de nettoyage et entretien, plomberie, organisme de contrôle…

Les activités productives de biens immatériels visées ici sont des activités comme la production audiovisuelle, de logiciels, les studios d’enregistrement, la formation professionnelle, le pré-presse, les call centers …

D) COURS PARTICULIERS

Les cours particuliers peuvent également être donnés domicile. Étant donné qu’il n’existe pas de critères précis venant encadrer l’exercice de cours particuliers à domicile, nous vous recommandons de vérifier auprès de la commune si votre situation est acceptée.

Quelles conditions à respecter ?

Il ne faudra pas introduire de demande de permis d’urbanisme si vous remplissez les trois conditions suivantes :

• L’implantation de l’activité professionnelle dans le bâtiment ne contrevient pas aux prescriptions d’un permis de lotir, plan ou règlement d’urbanisme.
• L’activité professionnelle est accessoire à la résidence principale de la personne, de l’administrateur ou d’un des associés exerçant cette activité
• La superficie d’activité professionnelle est:
  • soit  inférieure à 75 m²
  • soit supérieure à 75 m² et inférieure ou égale à 200 m² pour autant, en ce cas, que la superficie de plancher dédiée à l’activité soit limitée à 45 % de la superficie totale du logement.

Quid si un permis d’urbanisme est nécessaire ?

En dehors de ces quatre catégories d’activité, ou si vous ne respectez pas les conditions susmentionnées, un permis d’urbanisme sera nécessaire. Celui-ci ne pourra cependant vous être délivré, notamment, que si votre projet respecte les conditions fixées par le Plan Régional d’Affectation du Sol (PRAS). Afin de préserver les logements existants, une des prescriptions du PRAS (0.12) prévoit ainsi des limitations importantes aux possibilités de transformer un logement, ou une partie d’un logement, pour le remplacer par une autre fonction (commerce, bureau...). Il s’agira donc de bien vous renseigner, auprès du service urbanisme de la commune ou chez nos conseillers, et de prendre connaissance de ces limitations afin de déterminer s’il est possible, dans votre cas, d’installer votre projet professionnel à domicile ou, de manière générale, dans un logement.

La protection juridique du domicile

Nous vous conseillons de procéder à une déclaration d'insaisissabilité de votre résidence principale (à réaliser devant un notaire). Elle permet que les créanciers de l’entreprise ne puissent pas saisir l’habitation principale de l’entrepreneur. Ceci dit, notez que les banques ont tendance à être plus réticentes dans l’octroi d’un crédit pour votre entreprise lorsqu’il existe une telle déclaration d’insaisissabilité.

Pour pouvoir délimiter ce qui est insaisissable dans la cadre de cette déclaration, la surface qu'occupe la partie professionnelle par rapport à la superficie totale de l'immeuble est prise en compte ;

• Si elle est inférieure à 30 %, tout l'immeuble sera déclaré insaisissable.
• Si elle est égale ou supérieure à 30 %, seule la partie affectée à la résidence principale sera déclarée insaisissable. Un acte de base doit alors être dressé afin de diviser clairement la propriété de l'immeuble en partie privée et en partie professionnelle. 

Qu'en est-il si je suis locataire? 

Il est fréquent que le contrat de bail d’une habitation prévoit ceci : « Le Bailleur n’autorise pas le Preneur à affecter tout ou partie du bien loué à l'exercice d'une activité professionnelle ».

En effet, l’entrepreneur exerçant son activité à domicile peut légalement déduire à l’impôt des personnes physiques une partie du loyer (selon la surface du bien affectée à l’exercice de l’activité professionnelle) au titre de frais professionnels. Or, ce qui est autorisé ici dans le chef du locataire-entrepreneur, n’est pas sans conséquence fiscale pour le bailleur. D’où la stipulation fréquente de ce type de clause dans les contrats de bail.

IMPLICATIONS FISCALES POUR LE BAILLEUR

 Nous passons ci-dessous en revue les implications fiscales pour le bailleur.

1. PAIEMENT DE DROITS D’ENREGISTREMENT

Avec l’insertion d’une clause autorisant partiellement une activité professionnelle, on se situe dans le cas d’un bail mixte (destination à l’habitation avec autorisation d’affectation partielle à une autre activité). Dans ce cas, l’enregistrement du bail est soumis à des droits d’enregistrement pour sa totalité (ce qui aurait été différent si deux baux distincts avaient été rédigés). Pour plus de détails.

2. UNE TAXATION DES REVENUS IMMOBILIERS

La règle générale dispose que dans le cadre de la mise en location d’un bien à une personne physique, le bailleur est imposable au titre de revenu immobilier sur le revenu cadastral indexé et majoré de 40 %.

Si le locataire affecte (une partie de) l’immeuble à l’exercice de son activité professionnelle, la base d’imposition devient le loyer (diminué d’un forfait de charges) réellement perçu. Celui-ci étant généralement (bien plus) supérieur au revenu cadastral indexé majoré de 40%.

Dans la pratique, nous parlons d'un usage professionnel d'un bien immobilier lorsque le locataire déduit une partie ou la totalité des loyers à titre de frais professionnels. Deux cas de figure sont alors possibles:

• Si le bail n’est pas enregistré ou est enregistré mais ne précise pas la partie professionnelle et la partie privée du loyer : le revenu immobilier imposable correspond à la totalité du loyer réellement perçu (diminué d’un forfait de charges).
• Si le bail est enregistré et précise la partie professionnelle et la partie privée du loyer et des avantages locatifs : le revenu immobilier imposable pour la partie habitation est le revenu cadastral indexé majoré de 40% et celui pour la partie professionnelle est le loyer réellement perçu (diminué d’un forfait de charges).

L’administration fiscale va généralement considérer que la déduction de frais professionnels dans le chef du locataire conduit à une taxation correspondante dans le chef du bailleur – selon un principe de vases communicants (position qui n’est cependant pas toujours suivie par les juges).

CONCRÈTEMENT

Si votre contrat ne prévoit rien concernant l’affectation d’une partie à l’exercice de votre activité professionnelle. Dans ce cas, vous pouvez tout à fait déduire une partie de votre loyer en tant que frais professionnels. Notez que cela aura un impact fiscal sur le propriétaire, vous devez donc obligatoirement l’en informer. Si vous ne le faites pas, le Tribunal peut estimer que vous êtes coupable d’un abus de droit et par conséquent vous condamner à indemniser le bailleur du supplément d’impôt qui en résulte.

Si votre contrat vous l’interdit et que vous déduisez tout de même une partie du loyer en frais professionnels. Le contrat de bail, même s’il contient une clause interdisant toute activité professionnelle, n’est pas opposable à l’administration fiscale. Par conséquent, l’administration fiscale est tout à fait en droit, malgré l’existence de cette clause, d’imposer le bailleur au titre de revenus immobiliers. Dans ce cas, le bailleur pourra se retourner contre vous pour non-respect du contrat de bail. Vous serez alors probablement condamné à rembourser le surplus de taxation ainsi que de payer des dommages et intérêts au bailleur.

Si votre contrat vous l’interdit et que vous ne déduisez pas de loyer en frais professionnels, votre propriétaire ne se verra en principe pas taxé. « En principe » car si l’administration fiscale décide de tout de même imposer le bailleur, cela restera in fine à l’appréciation du Tribunal (selon certains juges, le fait que le locataire ne déduise pas les loyers est sans importance).

QUELLE ALTERNATIVE SI LE BAIL N’AUTORISE PAS L’EXERCICE D’UNE ACTIVITÉ PROFESSIONNELLE ?

La première solution est d’en discuter avec votre bailleur. Vous pouvez par exemple prévoir un contrat stipulant que vous prendrez en charge toute éventuelle taxation qui surviendrait dans le chef du bailleur et qui serait liée directement au fait que vous ayez domicilié votre activité dans le dit bien loué.