Cession/reprise d’un fonds de commerce : check-list des documents juridiques

Lorsqu’on vend / achète un fonds de commerce, il faut faire attention à certaines formalités juridiques ainsi qu’à bien analyser les différents contrats conclus par le cédant. 

Nous listons ci-dessous les documents juridiques essentiels intervenant dans le cadre de la transmission d’un fonds de commerce :

• Les certificats d’absence de dettes fiscales et sociales. Il est obligatoire d’obtenir ces certificats dans le cadre d’une cession de fonds de commerce.
• Les contrats conclus entre le cédant et des tiers. Sont ici visés principalement le contrat de bail, contrat de travail et le contrat de leasing.
• Le contrat de la cession du fonds de commerce. Nous attirons votre attention sur certains éléments-clés qui doivent y être abordés.

Dans tous les cas, nous vous conseillons de vous faire aider d’une structure d’accompagnement (subsidiée par la Région) ou d’un expert en transmission.

Vis-à-vis de l’administration : certificats d’absence de dettes fiscales/sociales

Lors de la cession d'un fonds de commerce, le repreneur (l’acheteur) est solidairement responsable du paiement des dettes fiscales et sociales dont est redevable le cédant (le vendeur).

Les dettes fiscales et sociales sont par exemple un impôt (précompte immobilier, ipp) ou des cotisations sociales non payés.

Que veut dire être « solidairement responsable » ? Le fait d’être « solidairement responsable » implique que l’administration (SPF Finance, ONSS, INASTI) pourra demander au repreneur de payer les dettes (voire même de saisir une partie du fonds de commerce qui vient d’être transféré) même si celles-ci ont été créées avant la vente du fonds de commerce!  

Eviter la responsabilité solidaire

Pour éviter la responsabilité solidaire, il est important que le repreneur :

• Notifie la cession auprès des administrations fiscales et sociales
• s’assure qu’aucune dette fiscale / sociale ne soit due au moment du rachat en demandant, auprès de chaque organisme, un certificat établissant l’absence de dettes.

La notification de la cession a pour effet de limiter dans le temps la responsabilité solidaire.   

Concrètement, voici le processus :

1. Le cédant demande auprès de chaque organisme (SPF Finance et INASTI, ainsi que ONSS s’il y a des salariés) un certificat d’absence de dettes :

• Certificat SPF Finance
• Certificat INASTI (dirigeant(s))
• Certificat ONSS (salarié(s)

2. Chaque organisme a un délai d’un mois pour délivrer (ou non) le certificat. Deux situations sont possibles :

• S’il y a une dette ou un contrôle en cours, l’organisme ne délivrera pas de certificat. Dans ce cas, le repreneur doit suspendre (une partie du) le paiement du prix de la vente jusqu’à la fin de la période d’inopposabilité (c’est-à-dire, jusqu’à la fin de la période où l’administration pourrait se retourner contre l’acheteur pour des dettes fiscales et sociales impayées par le vendeur – voir le point 4).
• Il n’y a pas de dette et l’organisme délivre le certificat demandé.

3. Ensuite, les parties ont un délai de 30 jours pour :

• Signer le contrat de vente du fonds de commerce
• Envoyer à chaque organisme une copie certifiée conforme du contrat de cession (la certification conforme est à demander auprès de votre commune) et, s’ils l’ont obtenu, une copie du/des certificat(s). Il faut donc envoyer à chaque organisme la copie certifiée conforme du contrat même si vous n’avez pas obtenu les certificats d’absence de dettes.

4. Combien de temps dure cette période de responsabilité solidaire ?  Cette période est appelée période d’inopposabilité ; elle commence au moment où la cession est notifiée à l’administration (la fameuse copie certifiée conforme) et se termine à l’expiration du mois qui suit. 2
Exemple : le contrat de cession est signé le 7 mars, le SPF Finance/INASTI/ONSS pourra se retourner contre le repreneur jusqu’au 30 avril, passé cette date, l’administration ne pourra aller chercher sa dette qu’auprès du vendeur (pour les dettes nées lorsque le fonds de commerce était encore dans les mains du vendeur bien entendu).

Vis-à-vis des tiers : contrats conclus entre le cédant et des tiers

Bail commercial

Le rachat d’un fonds de commerce implique souvent la reprise d’un bail commercial.

Avant toute chose, vérifiez auprès des services urbanistiques de la commune si l’affectation du bien autorise l’exercice de l’activité envisagée (et ce même si l’activité reste la même après la cession du fonds de commerce !). Hub.brussels vous aide gratuitement dans cette démarche (envoyez un e-mail à permit@hub.brussels).

 Concernant le contrat de bail en tant que tel, deux hypothèses sont possibles :  

• Première hypothèse :  Le bail commercial autorise la cession du contrat de bail ou la sous-location.
  • Le repreneur doit notifier la cession par recommandé auprès du bailleur.
• Deuxième hypothèse :  Le bail commercial interdit la cession du contrat de bail et la sous-location.
  • Le bail pourra quand même être cédé mais il vous faudra suivre une procédure spécifique.
  • Nous recommandons au repreneur de prévoir dans le contrat de cession du fonds de commerce une clause stipulant que la cession n’aura effectivement lieu que lorsque que le contrat de bail aura été valablement transféré.

Une fois le transfert acté, le locataire initial (le vendeur) reste tenu des obligations du bail durant toute la durée du bail. Par conséquent, si le repreneur ne paye pas son loyer, le bailleur pourra se retourner contre le locataire initial. Le vendeur a donc tout intérêt à ce que le contact avec le bailleur soit bon et qu’un nouveau contrat de bail entre le repreneur et le bailleur soit conclu.

Contrats de travail avec les salariés

Les salariés sont automatiquement transférés avec le fonds de commerce. Le personnel doit être maintenu dans les mêmes conditions de travail afin d’assurer la continuité du/des contrat(s) de travail.

Les travailleurs occupés dans l'entreprise ou dans la partie d'entreprise transférée ne peuvent être licenciés à l'occasion du transfert de cette entité (CCT 32bis). En d'autres mots, ils ne peuvent être licenciés : 

• ni par le cédant, peu avant le transfert, au risque de voir les travailleurs se prévaloir de l'irrégularité du licenciement à l'égard du cessionnaire même s'ils n'ont pas été repris par ce dernier ;
• ni par le cessionnaire, après le transfert.

Il est donc important que le repreneur prenne bien connaissance du règlement de travail en cours (notamment en ce qui concerne les modalités de licenciement, les primes, les congés, etc).

L’ancien et le nouvel employeur sont solidairement responsables des obligations issues des contrats de travail. Ainsi par exemple, le salarié peut poursuivre au choix le vendeur ou le repreneur pour un éventuel salaire impayé au moment du transfert. Ou encore, en cas de licenciement irrégulier par le cédant à une date rapprochée du transfert, le repreneur pourra être tenu de payer l'indemnité compensatoire de préavis non payée par le cédant. 

Contrats de leasing

Ceux-ci ne sont pas transférés. Un véhicule en leasing ne fera donc pas partie de l’achat du fonds de commerce.

Autres contrats

De manière générale, la reprise d’un fonds de commerce implique le transfert des obligations issues des contrats en cours. Le repreneur doit donc éventuellement répondre des fautes existantes à cette date.

D’autres contrats peuvent avoir été conclus par le cédant tel que des contrats avec des clients ou des fournisseurs. Il convient de les analyser un par un (avec l’aide d’un juriste ou d’une structure d’accompagnement) afin notamment d’effectuer la cession de ces différents contrats.  

Vis-à-vis du vendeur/acheteur : contrat de cession du fonds de commerce

Procédure

La transmission du fonds de commerce se fait via un simple contrat signé par le vendeur et l’acheteur. Il ne faut pas suivre de procédure particulière (sauf exception ci-dessous).

Pour rappel, une fois la cession réalisée, veillez à le notifier auprès des administrations fiscales et sociales  (voir ci-avant concernant les certificats).

Exception

Si la cession du fonds de commerce implique la cession d’un immeuble ou d’un droit réel immobilier (usufruit, droit de superficie, etc), il faut que l’acte soit dressé devant un notaire.

Contenu du fonds de commerce

Les parties s’accordent sur ce qui est transféré ou non, d’où l’importance de faire un inventaire précis de ce qui est inclus dans la transaction afin de déterminer le juste prix de rachat.

De manière générale, la cession d’un fonds de commerce inclut les éléments suivants :

• la clientèle ;
• le droit au bail;
• Les contrats en cours (approvisionnement, clients, …);
• l’enseigne/le nom commercial;
• Le site internet;
• le mobilier et le matériel attaché au fonds de commerce (l’outillage, les véhicules, les machines, …) – veillez à inclure l’inventaire en annexe du contrat de cession;
• les droits de propriété industrielle attachés à l’exploitation du fonds (marques, brevets, dessins, modèles…) ;
• l’organisation commerciale
• Les stocks de marchandises et matières premières

Ces différents éléments sont à mentionner clairement dans le contrat.

L’argent (liquide ou sur le compte en banque) n’est pas inclus dans la cession du fonds de commerce.

Clauses contractuelles

Il est utile de prévoir certains éléments tels que :

• Clause de non-concurrence
• Garanties
• La ventilation du prix (par exemple, 10€ est alloué à la clientèle, 20€ au stock, etc).

De nombreuses autres clauses peuvent être utile à ajouter afin de protéger et le vendeur, et le repreneur. Prenez contact avec un avocat ou une structure d’accompagnement.

Points d’attention

• Vendeur marié en communauté des biens. Si le fonds de commerce appartient à la communauté des biens des deux époux-vendeurs, il faut la signature des deux époux sur le contrat de vente.
• Prix. Le prix est libre sauf pour les pharmacies.
• Absence de gage sur le fonds de commerce. Vérifiez que le fonds de commerce n’est pas gagé via le registre de gages.

Conclusion

Les différents documents juridiques passés en revue dans cet article sont essentiels car ils permettent de vous protéger en tant que repreneur, d’éviter les mauvaises surprises, et éventuellement de faire diminuer le prix d’achat.

C’est pourquoi, nous vous recommandons vivement de faire appel à des conseillers externes pour vous accompagner dans l’analyse des différents documents.