Le pas-de-porte: ce qu'il faut savoir

Qu'est-ce que le pas-de-porte ?

Le pas-de-porte, occasionnellement appelé droit d’entrée ou droit au bail, est un montant unique versé par le nouveau locataire au propriétaire ou à l’ancien locataire lors de la conclusion d’un bail commercial. Ce montant peut être considéré soit comme un supplément de loyer payé à l'avance, soit comme une compensation pour certains avantages, tels que :

• Des travaux réalisés
• L’emplacement du local
• Les caractéristiques spécifiques du bâtiment

📌Conseil: il est important de définir clairement la nature du pas-de-porte et de l’intégrer dans le contrat de bail pour éviter toute ambiguïté.

Le pas-de-porte comme élément constitutif du loyer

• 🔄 lors de la révision du loyer :
  Sous certaines conditions, les parties peuvent demander au juge, tous les trois ans, une révision du loyer. Dans ce cas, le pas-de-porte est considéré comme une composante du loyer, et le juge en tiendra compte dans le calcul du nouveau loyer.
• 🏢 lors du renouvellement de bail : 
  Si le bail n’est pas renouvelé, le locataire peut prétendre à une indemnité d’éviction. Si le pas-de-porte est assimilé à une part du loyer, il sera pris en compte dans le calcul de cette indemnité.

Traitement comptable du pas-de-porte

D’un point de vue comptable, le tribunal de Bruxelles considère que le pas-de-porte peut être amorti sur la durée du bail et inscrit comme charge dans la comptabilité. 

Le pas-de-porte est-il légal ? 

• Le pas-de-porte n’a pas de définition légale et n’est régi par aucun texte spécifique, mais il s’agit d’une pratique courante dans l'immobilier commercial.
• La loi sur les baux commerciaux n’interdit pas son paiement au début du bail. Cependant, si le bailleur impose de nouvelles conditions lors du renouvellement du bail et si on porte l’affaire devant la justice, le juge tiendra toujours compte du pas-de-porte et de la raison pour laquelle il a été versé initialement.

Quelle différence entre le pas-de-porte et le fonds de commerce ?

• Le pas-de-porte correspond au droit d’entrée dans un local vide, soit l’autorisation d’occuper un espace commercial.
• Le fonds de commerce, en revanche, désigne l’ensemble des éléments matériels et immatériels permettant d’exploiter une activité et de conserver une clientèle.

Les deux notions sont donc distinctes : le pas-de-porte permet d’accéder à une adresse vide, tandis que le fonds de commerce inclut des actifs qui assurent la continuité de l’activité.