Le bail commercial: à quoi faut-il faire attention?

Concept

Tout d'abord, posez-vous la question de savoir si vous tombez sous le champ d'application de la législation relative aux baux commerciaux. Un bail commercial est la location d'un immeuble utilisé principalement pour l'exercice d'un commerce de détail ou d'artisanat par le locataire ou par un sous-locataire en contact direct avec le public.

La loi sur les baux commerciaux régit ce type de location et son application est impérative.

Durée du bail commercial

Lorsque la loi sur les baux commerciaux est d’application, l'avantage du locataire réside dans la stabilité de son fonds de commerce:

• Un bail commercial doit être conclu pour une durée de 9 ans minimum. Un bail pour une plus longue période est possible (dans ce cas, l’accord devra être constaté par acte authentique passé devant notaire)
• Le locataire a droit à 3 renouvellements, mais ce renouvellement doit être demandé par lettre recommandée entre le 18^ème et le 15^ème mois précédant l'expiration du bail. Il est donc recommandé de prévoir un calendrier (à long terme) pour garder ces dates en mémoire. Le bailleur peut accepter (tacitement ou expressément) le renouvellement du bail, le refuser ou faire une contre-proposition.

Contrat et enregistrement

Afin d’éviter toute difficulté, il est préférable de conclure le bail par écrit. Dans les 4 mois suivant la conclusion, les parties doivent soumettre le contrat à l’administration d’enregistrement du lieu où le bâtiment se trouve (en 3 exemplaires), signé par les deux parties.

Le respect de cette formalité protège le locataire en conférant au bail une valeur officielle.

Révision du loyer

A l'expiration de chaque période de trois ans, les parties ont le droit de demander au juge de paix une révision du loyer à condition qu’elles prouvent en raison de nouvelles circonstances que la valeur locative normale du bien loué est supérieure ou inférieure d’au moins 15% du loyer déterminé dans le bail ou de la dernière révision adoptée.

Résiliation

Le locataire peut résilier le bail tous les trois ans par lettre recommandée ou par exploit d’huissier, à signifier six mois auparavant.

La résiliation est également possible sans préavis pour autant qu’un commun accord soit constaté par un acte authentique ou par le biais d’une déclaration devant le juge de paix.

En outre, le bailleur, sous certaines conditions, peut résilier le bail tous les trois ans avec un préavis d’un an.

Travaux ?

Vous êtes locataire et vous souhaitez procéder, dans les lieux loués, à des transformations utiles à votre entreprise ? Dans ce cas, vous devez informer votre propriétaire par lettre recommandée. Votre propriétaire peut s’opposer aux travaux dans les 30 jours suivant la réception du courrier. Si il ne s’y oppose, il est censé y avoir consenti. Concernant les coûts des travaux, sauf clause contraire, ceux-ci sont à charge du locataire. Le coût des travaux ne peut pas dépasser trois années de loyer. A noter aussi qu’en cas d’aménagement important, vous devez demander un permis d’urbanisme. Renseignez-vous donc toujours auprès de la commune où se situe le commerce et/ou auprès de l’équipe Permis de hub.brussels.