Quand faut-il un permis d’urbanisme ? Comment l'obtenir?

Qu'est-ce que le permis d’urbanisme ?

Le permis d’urbanisme est une autorisation attachée à un immeuble et qui en définit la destination, l’utilisation, l’aspect extérieur, les structures portantes, etc.  Certains terrains sont aussi couverts par un permis d’urbanisme.

Quand faut-il un permis d'urbanisme ?

Même si l’agent immobilier ou le propriétaire pense que tout est en ordre, il faut vous renseigner sur la situation urbanistique légale du bien en consultant le site Openpermits puis le service de l’urbanisme de la commune.

Et voici une vidéo qui vous explique comment faire.

Ensuite, vous pourrez déterminer les actes et travaux qui nécessitent un permis d'urbanisme en vous aidant de cette seconde vidéo.

Quelques liens utiles

• Les plans d’urbanisme
• Les règlements d’urbanisme
• Les cartes disponibles sur Brugis et en particulier celles de « Bruxelles Urbanisme et Patrimoine » et de « Perspective.brussels »)
• Les actes ou travaux dispensés de permis d’urbanisme en raison de leur minime importance

Attention !

• Un projet incompatible en termes d’affectation avec un plan urbanistique de la région ou de la commune est impossible.  Inutile d’introduire une demande de permis : elle sera refusée. De même pour la création de bureaux d’une certaine taille dans des zones considérées comme saturées (voir la CASBA).
• Si certains changements soumis à permis ont été faits par de précédents propriétaires/locataires sans autorisation, il y a infraction. Il faut alors s’entendre avec la/le propriétaire d’autant que certaines communes exigent un seul dossier portant à la fois sur les travaux que vous envisagez et sur les régularisations.
• Pour certaines activités, machines ou produits, il faut aussi un permis d’environnement.
• Introduisez vos demandes de permis dès que vous vous êtes décidé·e sur l’adresse du local que vous soyez le (futur) locataire ou propriétaire. Prenez-vous y à l’avance pour tenir compte du temps nécessaire à la préparation de votre dossier ainsi qu’à l’instruction de votre demande de permis ! Vous ne pouvez pas commencer à exploiter avant d’avoir obtenu les permis requis.
• Tant que vous n’avez pas obtenu vos permis, il est imprudent de signer un bail commercial, un compromis de vente…  Un bon conseil si vous devez le faire : insérez une clause suspensive dans ces documents pour en empêcher l’entrée en vigueur tant que les permis ne sont pas délivrés ou pour que le propriétaire actuel régularise les infractions existantes.

Comment obtenir un permis d'urbanisme?

Urban.brussels propose un guide qui vous aidera à préparer votre demande, à demander si nécessaire une réunion de projet, puis à introduire votre dossier auprès de l’autorité compétente adéquate (la commune ou Urban.brussels), connaître les étapes de la procédure propres à votre type de demande (avec ou sans… enquête publique, commission de concertation, avis du fonctionnaire délégué, avis du SIAMU, etc.).

En règle générale, on introduit un seul dossier de demande pour tous les actes et travaux que vous envisagez ou qui sont à régulariser. Certaines communes exigent une demande séparée pour les actes et travaux à durée limitée (comme le placement d’une enseigne).

Sur ce site, nous vous proposons également des informations concrètes, des exemples de plans, des vidéos afin de préparer une demande de permis d’urbanisme sans architecte pour :

• un changement de destination ou d’utilisation
• le placement d’une enseigne

Cas particuliers au niveau de la procédure

• Votre projet présente un caractère temporaire tel que prévu par la législation (ex. le placement d’une enseigne) et sera couvert par un permis d’urbanisme à durée limitée.
• Votre projet ne nécessite pas de recourir à un architecte si les actes et travaux envisagés ne posent pas de problème de stabilité.
• Votre projet nécessite à la fois un permis d’urbanisme et un permis d’environnement de classe I.A ou I.B : on appelle cela un projet mixte.  Certaines parties ou étapes de la procédure seront communes aux deux dossiers (ex. le rapport d’incidences, les mesures particulières de publicité).
• Votre projet ne respecte pas toutes les obligations urbanistiques reprises dans un plan communal ou un règlement ? Votre dossier doit indiquer les dérogations sollicitées et les justifications. Attention, les dérogations à des affectations prévues dans un plan ne sont jamais permises.
• Votre projet a un impact sur l’environnement et est repris :
  • à l’annexe A du Cobat : alors un bureau d’étude agréé doit réaliser une étude d’incidences.
  • à l’annexe B du Cobat : alors une personne compétente doit réaliser un rapport d’incidences.
• Votre projet prévoit des travaux qui vont impacter un terrain potentiellement pollué, alors il faudra qu’un bureau d’étude agréé réalise une étude de sol avant la délivrance de votre permis d’urbanisme. 
  Comment savoir si le sol d’un bien est potentiellement pollué ? Faites une recherche par adresse sur le site Brugis (voir dans « Bruxelles Environnement » la carte « Inventaire Etat du Sol »)
• Votre projet a un impact sur la consommation énergétique d’un bâtiment (ex. (re)construction, changement d’une porte ou baie vitrée) ? Vous devrez joindre une proposition PEB à votre dossier de demande de permis d’urbanisme.
• Votre projet prévoit-il un parking ? Il faudra respecter les normes imposées par le RRU. 
• Votre projet atteint une certaine taille : il sera soumis d’office à des charges d’urbanisme, parfois très substantielles.
• Votre dossier concerne un projet mixte, un dossier avec un rapport ou une étude d’incidences,  une installation d’utilité publique ou un bâtiment protégé du point de vue patrimonial ou qui va l’être prochainement (permis dit « unique ») ou est introduit par une personne de droit public ? Dans ce cas, l’autorité compétente est Urban.brussels.