Overdracht van het handelsfonds : denk eraan een nieuwe handelshuurovereenkomst te sluiten !

Zoals je wellicht weet, bestaat een handelsfonds uit een geheel van materiële (werktuigen /uitrusting/ meubilair enz.) en immateriële elementen (cliënteel/overeenkomsten enz.). Bij de immateriële elementen van het handelsfonds hoort gewoonlijk ook de handelshuurovereenkomst. De overdracht van het handelsfonds impliceert dus de overdracht van de handelshuurovereenkomst.

Het akkoord van de verhuurder?

In de praktijk bevatten de meeste handelshuurovereenkomsten echter een clausule die de overdracht van de huurovereenkomst verbiedt zonder voorafgaandelijk schriftelijk akkoord van de verhuurder.

Als je dus bij een overdracht van een handelsfonds de wet zou toepassen volgens de overeenkomst, zou de vertrekkende huurder geblokkeerd kunnen raken als hij van zijn verhuurder geen toestemming krijgt voor de overdracht van de huurovereenkomst.

Daarom is de wetgever al sinds lang tussenbeide gekomen om de huurder toe te staan zijn huurovereenkomst samen met zijn handelszaak over te dragen, zelfs wanneer de huurovereenkomst dit verbiedt (zie art. 10 van de handelshuurwet dat niettemin de overdracht verbiedt indien de verhuurder of zijn gezin een gedeelte van het gebouw bewoont).

Oppositie?

De partijen moeten een strikte procedure volgen, waarbij de verhuurder - zij het om uitzonderlijke redenen - toch nog bezwaar kan maken tegen de overdracht.

• de huurder moet de verhuurder eerst per aangetekende brief of deurwaardersexploot betekenen van de voorgenomen overdracht van de huurovereenkomst;
• de verhuurder die meent een geldige reden te hebben, beschikt over een termijn van een maand om via dezelfde kanalen zijn met redenen omkleed bezwaarschrift aan de huurder te betekenen. Als hij dat niet doet, wordt hij geacht te hebben ingestemd met de overdracht van de huurovereenkomst;
• het bezwaar van de verhuurder zal met name gerechtvaardigd worden geacht indien de huurder zijn bedrijvigheid minder dan twee jaar lang heeft uitgeoefend in pand of indien de huurovereenkomst minder dan twee jaar geleden werd verlengd, onder voorbehoud van het overlijden van de huurder of andere uitzonderlijke omstandigheden die door de rechter moeten worden beoordeeld;
• in geval van een binnen de termijn betekend bezwaarschrift door de verhuurder, moet de huurder de zaak binnen 15 dagen aanhangig maken bij het vredegerecht, anders verliest hij zijn recht om te handelen.

Het gaat dus om een nogal omslachtige procedure, vooral omdat, zelfs indien de huurovereenkomst wordt overgedragen, de verkoper van het handelsfonds samen met de koper hoofdelijk aansprakelijk blijft voor alle verplichtingen van de overgedragen huurovereenkomst. Anders gezegd: als de koper van het handelsfonds de huur niet betaalt, kan de verhuurder de huur dus vorderen van de verkoper voor de gehele resterende looptijd van de huurovereenkomst!

Om dergelijke problemen te voorkomen, is het dus raadzaam een nieuwe handelshuurovereenkomst af te sluiten op naam van de koper van het bedrijf met kwijting van de verkoper. De oorspronkelijke huurovereenkomst zal dan geen deel uitmaken van de componenten van het handelsfonds.

Alle partijen hebben belang bij dit procedé:

• de koper van het bedrijf beschikt zo over een nieuwe huurovereenkomst die hij zelf heeft kunnen onderhandelen en waarvan de looptijd van nul af aan begint;
• de verkoper van het bedrijf is volledig ontlast en loopt niet langer het risico aansprakelijk te worden gesteld voor de verplichtingen van de huurovereenkomst na de overdracht;
• de verhuurder heeft, net als de koper van het handelsfonds, een nieuwe huurovereenkomst met een looptijd van nul af aan; vaak zal hij ook van de gelegenheid gebruik maken om daarbij een kleine huurverhoging te eisen; bovendien weet hij (of zou hij moeten weten) dat, indien hij gewoon bezwaar aantekent tegen de overdracht, het risico bestaat dat de overdracht zonder zijn instemming toch doorgaat, eventueel na een gerechtelijke procedure die voor hem aanzienlijke kosten met zich mee kan brengen.

Auteur: Meester Jonathan Toro van S-Team