Erfpacht: interessant als alternatief voor kopen of huren

Hughes Verbrouck, hoofd van het departement Commercialisering van citydev.brussels, is duidelijk: de erfpachtformule biedt heel wat voordelen, maar ze is nog te weinig bekend bij de Brusselse ondernemers. Hij is vastberaden er de talrijke pluspunten van aan te tonen.

Kunt u ons, voor u ons vertelt wat erfpacht precies is, nog kort even schetsen wat citydev.brussels doet?

Hughes Verbrouck: citydev.brussels is een gewestelijke overheidsinstelling die werd opgericht in 1974. Al meer dan 40 jaar creëren we ruimte voor productieactiviteiten in de stad en scheppen we banen. Daartoe bieden we betaalbare vastgoedoplossingen aan ondernemingen die voldoen aan welbepaalde criteria, onder meer qua werkgelegenheid, activiteiten en financiering. Vóór we een huur-, erfpacht- of andere overeenkomst aangaan met een onderneming, bekijken we hoeveel jobs de activiteit rechtstreeks en onrechtstreeks zal opleveren. Bedrijven moeten bij ons een bepaalde tewerkstellingsgraad per m² halen. We onderzoeken ook het type activiteit dat het bedrijf uitoefent: activiteiten met een positieve impact op de Brusselse economie krijgen voorrang.

Aangezien ruimte in de stad schaars en duur is, houden wij ons patrimonium voor economische activiteiten die niet louter uit opslag bestaan. Opslag genereert namelijk noch economische bedrijvigheid, noch banen. Tot slot besteden we erg veel aandacht aan de vraag of de ondernemer zijn project kan financieren.

Kunt u dat illustreren met wat cijfers?

H.V.: citydev.brussels heeft vandaag in heel het Brussels Hoofdstedelijk Gewest 46 bedrijvensites. Ze beheert 198 hectare grond, waarvan 96 % grotendeels in erfpacht is gegeven. Ze is eigenaar van meer dan 174.000 m² vloeroppervlakte aan gebouwen, waarvan 91 % grotendeels verhuurd wordt (erfpacht is enkel geschikt voor bepaalde overeenkomsten op zeer lange termijn). De sites huisvesten 432 ondernemingen en zijn goed voor net geen 24.000 banen. De instelling heeft dus een niet te verwaarlozen sociaaleconomische impact op het Brussels gewest. citydev.brussels is wel degelijk een van de belangrijkste vastgoedactoren van het gewest.

't Is verrassend wat voor prominente plaats erfpacht inneemt ...

H.V.: Erfpacht is inderdaad relatief onbekend. De ondernemers die bij ons aankloppen, denken er trouwens niet a priori aan. Voor middelgrote ondernemingen is de erfpachtformule nochtans een uitstekend alternatief voor aankoop en volle eigendom. Wij gaan als gewestelijke openbare vastgoedeigenaar die een langetermijnpartnerschap aan met de ondernemingen en geven hun de mogelijkheid om hun activiteiten uit te bouwen. Daarvoor stellen wij dus graag erfpacht voor, vooral voor grootschaligere bouwprojecten. Op lange termijn heeft erfpacht immers een hele resem voordelen. De meeste bedrijven zijn gemakkelijk te overtuigen: dat bewijst onze uitmuntende bezettingsgraad. Bij sommige ondernemingen - meestal familiebedrijven - moeten we moeten we met meer argumenten komen waarom ze beter investeren in hun activiteit dan in een stuk grond. Die bedrijven beschouwen een gebouw nog als een soort appeltje voor de dorst voor de ondernemer, een vermogen dat je kan verkopen en waarop je hopelijk meerwaarde realiseert bij de stopzetting van de activiteiten.

Hoe werkt erfpacht precies?

H.V.: Een erfpachtovereenkomst is een huurovereenkomst op zeer lange termijn. Kenmerkend zijn de looptijd (minimaal 27 jaar, maximaal 99 jaar) en het feit dat het gebouw aan het einde van de erfpachtovereenkomst toekomt aan de eigenaar van de grond, in ons geval dus aan citydev.brussels. Zolang de erfpacht loopt, betaalt de huurder aan de grondeigenaar een aantrekkelijke “erfpachtcanon” (huur).

Drie vaststellingen: voor een onderneming is haar gebouw na 30 jaar boekhoudkundig niets meer waard, de functionele waarde van het gebouw is fel geminderd na 60 jaar (alleen al omdat er nieuwe energienormen gaan gelden of nieuwe bouwtechnieken worden toegepast) en een bedrijf wordt gemiddeld niet ouder dan 60 jaar. Om praktische redenen hebben we de looptijd van onze erfpachten dus vastgelegd op 30 jaar. Ze kunnen eenmaal worden verlengd en dus in totaal 60 jaar lopen. Tijdens die periode kan de onderneming van eigenaar veranderen en evolueren. De erfpacht is dus geen rem. Integendeel: bedrijven kunnen vernieuwen en nieuwe activiteiten gaan uitoefenen.

Wat zijn de voordelen van de erfpachtformule?

H.V.: Bij erfpacht hoeft de ondernemer geen geld vast te zetten om een stuk grond aan te kopen. Die middelen kan hij investeren in zijn productie. De erfpachtcanon is dus een last en geen vastzetting in de balans. De canon is ook volledig fiscaal aftrekbaar. Als de ondernemer echter een grond koopt, kan hij die verwerving niet fiscaal aftrekken. Met andere woorden: een grond kan boekhoudkundig niet worden afgeschreven. De registratierechten bedragen slechts 2 % in plaats van de 12,5 % bij een traditionele verkoop.
De erfpachtformule is ook heel flexibel. Er zijn heel wat financiële opzetten mogelijk en er kunnen zakelijke borgen mee worden gesteld (hypotheek, opstal voor leasing ...). Het is ook de ideale formule voor de optimale besteding van gewestsubsidies. Via de steunmaatregelen voor economische expansie subsidieert het Brussels gewest projecten die werken met de erfpachtformule. Nog een voordeel: citydev.brussels vervult als eigenaar van de grond vooraf haar verplichtingen wat betreft het beheer van verontreinigde bodems. Het geld dat op de grond wordt bespaard, kan het bedrijf investeren in de productie, de machines, de uitrusting, de inrichting ...

Het voordeel voor ons als instelling is dat we de grond blijven beheersen en zo sites voor bedrijven in handen houden.

Hoe gaat alles concreet in zijn werk?

H.V.: : De erfpachtovereenkomst is een authentieke akte. Eerst en vooral gaat de onderneming een verbintenis aan via een soort verkoopovereenkomst. Zodra het bedrijf de nodige vergunningen en financiering heeft verkregen, wordt de authentieke akte voor een notaris verleden. De erfpachtcanon bedraagt ongeveer 10 euro per m² per jaar en schommelt naargelang van de locatie.

Doet citydev.brussels nog meer dan enkel zulke erfpachtovereenkomsten afsluiten?

H.V.: citydev.brussels is ook een partner op lange termijn. Het is onze opdracht om een vastgoedoplossing te vinden voor elk bedrijf dat ons raadpleegt, hoe groot of klein het ook is. Wij richten ons op ondernemingen van alle maten (starters tot grote bedrijven). We begeleiden ondernemingen ook in elke fase van hun bestaan: van bij de oprichting, tijdens de groei, tot de maturiteit en de terugval. Wanneer een bedrijf zich vestigt, maken we het wegwijs in de te volgen stappen. We spreken daarbij ons breed gewestelijk netwerk aan. We werken nauw samen met impulse.brussels en de andere gewestelijke instellingen die instaan voor financiering, werkgelegenheid, vorming of subsidies.

We helpen ondernemingen ook oplossingen vinden bij moeilijkheden of een nieuwe ruimte te zoeken als hun gebouw te klein wordt.

Ook bij de terugval zijn we er om mee naar oplossingen te zoeken. We gaan een echte partnerschapsrelatie aan.

Voor de verschillende begeleidingsfasen hebben we de juiste mensen op de juiste plaats: relocation managers, die vastgoedoplossingen zoeken, projectmanagers, die het bedrijf begeleiden bij zijn vestigingsproject en in het bijzonder bij de constructie van zijn gebouw, en accountmanagers, die het bedrijf na zijn vestiging opvolgen gedurende de hele looptijd van de overeenkomst. Ons doel is ondernemingen te steunen, hen attent te maken op gewestelijke steunmaatregelen die ze misschien niet kennen, hen te helpen bij stedenbouwkundige problemen, bij bodemproblemen ...

Graag meer info?

Contacteer Citydev op commercial@citydev.be of +32 2 422 51 51