Madeleine en Maria willen een broodjeszaak openen; Jean-Luc verbouwt zijn café tot een frituur; Rachid en Loubna openen een theesalon; Fred twijfelt tussen een salad bar en een telefoonwinkel. Uiteraard komen er bij die transformaties heel wat administratieve formaliteiten kijken. Op stedenbouwkundig vlak kan de situatie vrij complex zijn! We geven uitleg aan de hand van enkele concrete voorbeelden.
Enkele concrete voorbeelden
September 2024. Madeleine en Marie willen hun activiteiten diversifiëren. Hun huidige bakkerij is een voltijdse bezigheid, maar sinds er in de buurt een school werd geopend, is er veel vraag naar broodjes voor de lunch of een tussendoortje na schooltijd. Op vraag van hun klanten willen ze dan ook wat tafels en stoelen plaatsen. Het spreekt vanzelf dat hun hoofdactiviteit het bakken van fruittaarten en groentequiches blijft. Daarop komen klanten uit de 19 gemeenten in het Gewest af! Hun gezinsleven mag daar niet onder lijden: op 18.30 uur gaat de winkel dicht. Indien de broodjeszaak met theesalon goed zou draaien, zouden ze kunnen overwegen om zich volledig aan snacks te wijden.
Sinds de opening van een school vlakbij komt er in het buurtcafé veel minder volk over de vloer dan vroeger: sinds kort staat het te huur. Jean-Luc wil er een frituur van maken, in de hoop kinderen voor de lunch aan te trekken. Hij voorziet een eetruimte die groot genoeg is om bij alle weersomstandigheden onderdak te bieden.
Rachid en Loubna baten al jaren een restaurant uit. Vandaag willen ze stilaan afbouwen. Enkele straten verderop opende hun zoon een banketbakkerij: ze willen hun zaak ombouwen tot een theesalon en er de producten van hun zoon verkopen zonder het contact met hun klanten te verliezen.
De garenwinkel in de wijk ging failliet: de handelsruimte op de benedenverdieping staat te koop. Fred wil die inrichten als winkel met slaatjes om mee te nemen. Misschien kan hij in de toekomst het aangrenzende pand kopen om er tafels en stoelen te installeren. Indien hij daarvoor een stedenbouwkundige vergunning moet aanvragen, overweegt hij die plannen op te geven en er een telefoonwinkel uit te baten.
Zijn er voor die projecten vergunningen nodig? Welke stedenbouwkundige voorschriften gelden?
Wijziging in bestemming of gebruik
Algemeen principe
Elke bestemmingswijziging vereist een vergunning. Trouwens, voor sommige gebruikswijzigingen vastgelegd in een regeringsbesluit, moet ook een stedenbouwkundige vergunning worden aangevraagd. De eerder beschreven veranderingen zijn stuk voor stuk gebruikswijzigingen binnen de bestemming 'handel' (bv.: van café tot frituur, van garenwinkel tot Salad Bar, ...).
Nieuwe regels sinds september 2024
Op 1 september 2024 werd een nieuw besluit van kracht betreffende gebruikswijzigingen die een stedenbouwkundige vergunning vereisen. Dat definieert en geeft een opsomming van de situaties waarin een stedenbouwkundige vergunning nodig is om het gebruik te kunnen wijzigen. We gaan hier dieper in op voorbeelden van eetgelegenheden, die vallen onder art. 4 en 5 van het regeringsbesluit.
| Art. 4. Is aan een stedenbouwkundige vergunning onderworpen, in alle gebieden van het gewestelijk bestemmingsplan, met uitzondering van de gebieden voor stedelijke industrie, ondernemingsgebieden in een stedelijke omgeving, gebieden voor havenactiviteiten en vervoer en spoorweggebieden: elke wijziging in gebruik van een (deel van) een gebouw dat een handelszaak huisvest om er handelsactiviteiten te ontplooien die in één of meerdere van volgende rubrieken thuishoren: 1° een handelszaak waar ter plaatse dranken en/of voeding kunnen worden verbruikt, behalve wanneer dat verbruik ondergeschikt is aan de hoofdactiviteit, die een vloeroppervlakte heeft die lager is dan die van de hoofdactiviteit, en waarbij de handelszaak niet na 20 uur geopend is; 2° een handelszaak voor sneldienstrestauratie die als hoofdactiviteit een frituur- en/of draaispit- en/of grill- en/of wafelactiviteit uitbaat; 3° een nachtwinkel; 4° een toeristische handelszaak; 5° een nachtclub, een dancing, een feest- of toneelzaal, een concertzaal of een zaal in een bioscoopcomplex; 6° een casino, een lunapark, een sportwedkantoor; en elke andere handelszaak die hoofdzakelijk kansspelen uitbaat; 7° een wassalon; 8° een zaal voor erotische shows, een peepshow, een seksshop, kamertjes, een prostitutieruimte. Art. 5. Is aan een stedenbouwkundige vergunning onderworpen langs de linten voor handelskernen en in de met een 'G' aangeduide galerijen: de wijziging in gebruik van (een deel van) een gebouw dat voornamelijk gericht is op de verkoop van roerende goederen in een handelszaak die voornamelijk op dienstverlening is gericht. |
Evaluatiecriteria
De vraag die je je eerst moet stellen : in welke zone van het GBP ligt het pand?
Indien het gaat om een gebouw langs de linten voor handelskernen en in de met een 'G' aangeduide galerijen, is de overgang van een handelszaak voor goederen (bv. een schoenwinkel) naar een handelszaak voor diensten (bv.: een bank, een restaurant, ... of een ReCa) aan een vergunning onderworpen. Die administratieve procedure is bedoeld om de ontwikkeling van handelszaken voor diensten te omkaderen ten opzichte van handelszaken waar roerende goederen worden verkocht, om de commerciële aantrekkingskracht van een wijk te vrijwaren.
Voor de opening van een handelszaak waar ter plaatse dranken en/of voeding kunnen worden verbruikt - met uitzondering van de gebieden voor stedelijke industrie, ondernemingsgebieden in een stedelijke omgeving, gebieden voor havenactiviteiten en vervoer en spoorweggebieden - is een vergunning noodzakelijk.
Er zijn hierop uitzonderingen: indien de ReCa-activiteit ondergeschikt is, een vloeroppervlakte heeft die lager is dan die van de hoofdactiviteit, en indien de handelszaak niet na 20 uur geopend is, moeten geen vergunningen worden aangevraagd.
Voor de verkoop van voeding of dranken om mee te nemen, is op zich geen vergunning nodig. Fastfood vormt daarop een uitzondering indien dat de buurt tot last kan zijn, met name: een handelszaak voor sneldienstrestauratie (om mee te nemen of ter plaatse te consumeren) die hoofdzakelijk bereide gerechten op basis van gefrituurde producten of producten bereid met behulp van een draaispit, grill of wafelijzer aanbiedt.
Let op: verschillende gemeenten in het Gewest beperken de ReCa in bepaalde wijken waar al veel van dergelijke zaken te vinden zijn. Zij reiken geen stedenbouwkundige vergunningen meer uit.
Analyse van de aangehaalde voorbeelden
In een eerste fase hoeven Madeleine en Maria geen stedenbouwkundige vergunning aan te vragen: voor de opening van een verbruiksruimte die ondergeschikt is aan de hoofdactiviteit, is geen stedenbouwkundige vergunning nodig. Voor de opening van hun bakkerij moesten ze indertijd een stedenbouwkundige vergunning en een milieuvergunning aanvragen. Mochten ze echter beslissen hun bakkerij compleet om te vormen tot een eethuis - of indien de producten die ze serveren niet ondergeschikt zouden zijn aan de bakkerij - is een stedenbouwkundige vergunning sowieso vereist!
Jean-Luc moet voor zijn gebruikswijziging een stedenbouwkundige vergunning aanvragen: handelszaken waar ter plaatse kan worden gegeten en/of gedronken vereisen een stedenbouwkundige vergunning, zeker wanneer het gaat om sneldienstrestauratie die de buurt tot last kan zijn (frituur en/of draaispit en/of grill en/of wafelijzer). Beide elementen moeten in de vergunningsaanvraag aan bod komen. Hij moet er dan ook zeker voor zorgen dat in zijn huurcontract opschortende voorwaarden worden opgenomen om eventuele contractuele kosten te voorkomen indien zijn plannen om voormelde redenen zouden worden afgewezen.
Rachid en Loubna hoeven zich geen zorgen te maken om van de ene verbruikersruimte naar de andere over te schakelen: hun theesalon kan de buren niet tot last zijn.
Fred zal een vergunning moeten aanvragen voor de opening van een telefoonwinkel (dienstverlenende handelszaak) indien die ligt langs de linten voor handelskernen of in een met een 'G' aangeduide galerij in het GBP.
Het gebruik van de garenwinkel hoeft voor een Salad Bar met slaatjes om mee te nemen niet te worden gewijzigd, waar die ook ligt. Indien er ter plaatse kan worden gegeten en/of gedronken, is een vergunning noodzakelijk.
Voor meer informatie omtrent de ins en outs van Brusselse stedenbouw, kan je terecht op de pagina's van deze website.
Andere situaties waarvoor een vergunning nodig is
Een gebruikswijziging is niet de enige reden om een stedenbouwkundige vergunning aan te vragen. Bij elke verbouwing die je overweegt, moet je je dan ook de vraag stellen of je een vergunning nodig hebt, of niet.
Een voorbeeld: een bestaande schoorsteen is te smal om de rook van het fornuis af te voeren. Op de achtergevel van het huis moet dan ook een metalen rookkanaal worden geplaatst.
Op die manier worden de buren gevrijwaard van de rook en de geurtjes die tijdens het koken ontstaan. In die optiek moeten de schoorstenen hoger komen dan de dakrad langs de achtergevel (doorgaans zowat 2 meter). (verwijzen naar artikel 'afzuigkap')
Wijzigingen in de gevel (of die vanop openbaar domein zichtbaar zijn), zelfs schijnbaar kleine ingrepen - zoals een andere kleur voor de gevel - moeten worden vergund. Die aanvraag moet deel uitmaken van hetzelfde aanvraagdossier voor een stedenbouwkundige vergunning als de 'gebruikswijziging'.
In bepaalde gevallen moet voor het ophangen van een nieuw uithangbord (zelfs wanneer je als nieuwe uitbater gebruik maakt van een bestaande drager) een stedenbouwkundige vergunning worden aangevraagd. Gelukkig kan je in veel gevallen van die verplichting worden vrijgesteld. Ga nauwgezet na onder welke voorwaarden dat kan!
De stappen voor een aanvraag
Om een aanvraagdossier voor een stedenbouwkundige vergunning samen te stellen, (weet iedereen uiteraard😊) dat je terecht kan op de desbetreffende pagina's van deze website. Alle documenten die het dossier moet bevatten, vind je daar terug, samen met heel wat links naar documentatie.
De samenstelling van een dossier vergt tijd en energie. Je kan het dossier ook uploaden via het platform My Permit Urban, waar alle gemeenten in het Gewest voortaan terug te vinden zijn.
De procedure
De bevoegde instantie zal eerst nagaan of het dossier wel degelijk volledig is. Na 45 dagen wordt een ontvangstbevestiging verzonden:
- ofwel is het dossier onvolledig: je krijgt een overzicht van alle documenten en gegevens die je nog moet indienen om het dossier te vervolledigen. Binnen een termijn van maximaal 6 maanden moet je het nodige doen om te vermijden dat je aanvraag zonder gevolg wordt geklasseerd.
- Ofwel is het dossier volledig en kan je enkel afwachten ... Het dossieronderzoek start en als aanvrager word je op de hoogte gebracht van een gunstige of ongunstige beslissing binnen enkele maanden (naargelang het geval en de omvang van het dossier: 75, 90, 160 of 450 dagen).
De termijn voor de aflevering van de vergunning kan worden benut om tal van andere stappen te zetten die nodig te zijn om je plannen concreet te maken (offerte voor de werken aanvragen, financieel plan uitwerken, ...).
Nadat de vergunning werd verleend
De volgende stap is een door de gemeente afgeleverde horecavergunning. Een horecavergunning krijg je sneller dan een stedenbouwkundige vergunning (naargelang de gemeente: ongeveer 3 weken). Sommige gemeenten starten die procedure op zonder de stedenbouwkundige vergunning af te wachten.
Daarna volgt de procedure bij het FAVV en tal van andere formaliteiten die aan de opening van een handelszaak gelinkt zijn.
Je hebt dan ook heel wat doorzettingsvermogen nodig, maar in Brussel zijn er heel wat organisaties die je daarin kunnen bijstaan.
Op wie kan je een beroep doen?
- De Dienst Stedenbouw van de gemeente .
- Brufotec biedt gepersonaliseerde hulp rond de hygiënische normen, om je zo goed mogelijk voor te bereiden op de eisen van het FAVV. De eerste vragen om informatie (soms gekoppeld aan een plaatsbezoek) zijn gratis.
- Uiteraard kan je de consulenten Stedenbouw en Leefmilieu bij hub.brussels contacteren via het formulier op de website van hub.brussels of via het e-mailadres permit@hub.brussels.