Wanneer heb je een stedenbouwkundige vergunning nodig? Hoe bekom je die?

Wat is de stedenbouwkundige vergunning?

Een stedenbouwkundige vergunning is een toelating met betrekking tot een gebouw die o.a. de bestemming, het gebruik, het uitzicht en de dragende structuren ervan definieert. Ook sommige gronden worden door een stedenbouwkundige vergunning gedekt.

Wanneer heb je een stedenbouwkundige vergunning nodig ?

Zelfs wanneer de vastgoedmakelaar en de eigenaar denken dat alles in orde is, is het een goed idee om informatie in te winnen over de wettelijke stedenbouwkundige situatie van het pand. Raadpleeg daarvoor de site Openpermits dan de dienst Stedenbouw van de gemeente.

In de volgende video worden de te ondernemen stappen toegelicht.

Daarna kan je nagaan welke handelingen en werken een stedenbouwkundige vergunning vereisen. Meer info in de tweede video.

Enkele nuttige links:

• De stedenbouwkundige plannen
• De stedenbouwkundige verordeningen
• De kaarten beschikbaar op Brugis en in het bijzonder die van 'Brussel Stedenbouw en Erfgoed' en die van 'Perspective.brussels').
• De handelingen of werken die omwille van hun geringe omvang geen stedenbouwkundige vergunning vereisen

Opgelet !

• Een project dat qua bestemming niet verzoenbaar is met het gewestelijk of gemeentelijk stedenbouwkundig plan kan onmogelijk worden uitgevoerd. Het heeft dan ook geen zin om vergunningen aan te vragen: die worden sowieso geweigerd. Dat geldt ook voor de bouw van kantoren van een bepaalde grootte in zogenaamd 'verzadigde' zones (cf. CASBA).
• Indien de vorige eigenaars/huurders zonder vergunning bepaalde ingrepen uitvoerden, is er sprake van een inbreuk. Overleg in dat geval met de eigenaar, want sommige gemeenten vragen om één dossier voor werken en eventuele regularisaties in te dienen.
• Voor sommige activiteiten, machines of producten is ook een milieuvergunning nodig.
• Vraag de vereiste vergunningen aan zodra het adres van de uitbating vastligt, ongeacht of je nu de (toekomstige) huurder of eigenaar van het pand bent. Dankzij die 'voorsprong' is er tijd genoeg om het dossier voor te bereiden en de nodige vergunningen aan te vragen. De exploitatie mag pas starten nadat de vereiste vergunningen werden toegekend.
• Zolang die vergunningen niet werden ontvangen, is het onvoorzichtig om een handelshuurovereenkomst, een verkoopovereenkomst, ... af te sluiten. Advies indien het niet anders kan: neem een opschortende voorwaarde in de documenten op om te voorkomen dat ze van kracht worden voor de vergunningen werden afgeleverd of voor de huidige eigenaar de bestaande inbreuken regulariseert.

Hoe een stedenbouwkundige vergunning verkrijgen? 

Urban.brussels stelde een gids samen met tips om een aanvraagdossier voor te bereiden, om indien nodig een projectvergadering aan te vragen, je aanvraag in te dienen en een dossier bij de bevoegde instanties (de gemeente of Urban.brussels) in te dienen. Daarin staat ook een overzicht van de verschillende stappen in de aanvraagprocedure (met of zonder ... openbaar onderzoek, overlegcommissie, advies van de gemachtigde ambtenaar, advies van de DBDMH, ...).

Over het algemeen wordt slechts één aanvraagdossier ingediend voor alle ingrepen en werken die op stapel staan of die moeten worden geregulariseerd. Bij sommige gemeenten moet een apart dossier worden ingediend voor handelingen en werken van beperkte duur (bv.: het plaatsen van een uithangbord).

Op die website staat ook heel wat concrete informatie, voorbeelden van plannen en video's rond het indienen van een aanvraag voor een stedenbouwkundige vergunning zonder architect voor :

• veranderingen in bestemming of gebruik
• het plaatsen van een uithangbord

Specifieke gevallen in de procedure

• Projecten met een tijdelijk karakter zoals voorzien in de wetgeving (bv.: het plaatsen van een uithangbord) worden gedekt door een stedenbouwkundige vergunning van beperkte duur.
• Projecten kunnen zonder architect worden uitgevoerd indien de geplande handelingen en werken niet voor stabiliteitsproblemen zorgen.
• Sommige projecten vereisen tegelijk een stedenbouwkundige vergunning en een milieuvergunning klasse I.A of I.B. Er is dan sprake van gemengde projecten. Sommige delen van of stappen in de procedure zijn gemeenschappelijk voor beide dossiers (bv.: het effectenverslag, de speciale maatregelen van openbaarmaking).
• Projecten die niet voldoen aan alle stedenbouwkundige vereisten in een gemeentelijk plan of in verordeningen moeten de gevraagde afwijkingen duidelijk vermelden met de nodige bewijststukken. Let op: afwijkingen op de in plannen voorziene bestemming worden nooit goedgekeurd.
• Plannen met een milieu-impact die:
  • deel uitmaken van bijlage A van Cobat: een erkend studiebureau moet een effectenstudie uitvoeren.
  • deel uitmaken van bijlage B van Cobat: een bevoegd persoon moet een het effectenverslag opstellen.
• Projecten die werken voorzien op een mogelijk vervuild terrein: een erkend studiebureau moet een bodemstudie uitvoeren voor de stedenbouwkundige vergunning kan worden afgeleverd.
  Of de ondergrond potentieel vervuild is, kan op basis van het adres van het pand worden opgezocht op de website Brugis (cf. bij Leefmilieu Brussel de kaart 'Bodemtoestand')
• Voor projecten met een impact op het energieverbruik in een gebouw (bv.: (herop)bouw, vervanging van een deur of raam moet een EPB-voorstel worden toegevoegd aan het aanvraagdossier voor een stedenbouwkundige vergunning.
• Projecten die in een parking voorzien moeten voldoen aan de normen opgelegd in het RRU. 
• Projecten van een bepaalde omvang worden aan soms aanzienlijke stedenbouwkundige lasten onderworpen.
• Voor dossiers met betrekking tot een gemengd project, dossiers met een effectenverslag of een effectenstudie, installaties van openbaar nut of gebouwen die (zullen) worden beschermd als erfgoed (een zogenaamd 'unieke' vergunning) of dossiers ingediend door publiekrechtelijke rechtspersonen is Urban.brussels de bevoegde instantie.